Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

D’après le Code de la consommation, un crédit immobilier peut financer :

• l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) à usage d’habitation, voire à usage mixte (habitation et professionnel)
• les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis
• les travaux de construction d’une habitation (notamment lors de l’achat d’un terrain).

Lorsqu’un établissement bancaire vous accorde un crédit immobilier, celui-ci peut exiger une garantie, pouvant prendre la forme :

• d’une hypothèque portant sur le bien acquis par le biais du crédit ou un autre bien en votre possession, que la banque pourra saisir en cas de défaut de remboursement
• d’une caution souscrite auprès d’un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance
• du privilège de prêteur de deniers qui permet à la banque d’être indemnisée en priorité si le prêt immobilier n’est plus remboursé.

Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt est déterminée par l’établissement bancaire à partir des éléments suivants :

• l’ensemble de vos ressources  (salaire, pension de retraite, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), revenus locatifs, etc.)
• l’ensemble de vos charges (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer si vous êtes locataire et le demeurez une fois le bien acquis, éventuelle pension alimentaire, etc.).

Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’établissement bancaire détermine votre revenu disponible en soustrayant vos charges de vos ressources.

Elle applique ensuite à votre revenu disponible un taux d’effort, généralement compris entre 30 % et 33 % de votre revenu disponible. À compter de 2021, votre taux d’effort peut atteindre 35 % (voir encadré ci-dessous).

Cette opération permet à la banque de distinguer :

• le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit
• votre reste à vivre, qui vous est nécessaire pour vous acquitter du reste de vos charges.

Afin de vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a mis au point un simulateur de diagnostic de financement pour vos projets d’accession à la propriété.

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet périodiquement des recommandations à l’attention des établissements bancaires concernant les conditions d’octroi de crédit afin de prévenir les risques de surendettement des ménages.

S’il fait froid dans votre appartement ou maison en ce dimanche frisquet, les prochaines lignes devraient fortement vous intéresser. Depuis le 1er janvier, le principal dispositif d’aides publiques à la rénovation énergétique des logements a changé : le CITE a disparu, remplacé par MaPrimeRénov.

En plus de promettre un raccourcissement du traitement des dossiers (de plusieurs mois à une moyenne de seulement quatre semaines), ce dispositif s’adresse désormais aux copropriétés et aux propriétaires bailleurs, comme le rapporte RTL.

Des nouveaux bonus
Autre changement de taille : les foyers aux revenus supérieurs rentrent désormais dans la catégorie des ayants droit. Enfin, des bonus ont été créé pour les logements énergivores classés F ou G et pour les bâtiments dont une rénovation permettrait d’atteindre l’étiquette énergie B ou A.

A ce sujet, le gouvernement veut progressivement mettre fin aux « passoires énergétiques ». Les logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh par mètre carré et par an, soit ceux classés G, la pire catégorie, ne pourront plus être proposés à la location dès 2023, a indiqué au Figaro daté de mercredi la ministre déléguée au Logement. Un décret en ce sens doit paraître mercredi, a précisé le journal.

« Nous allons contrôler les annonces d’agences immobilières qui ne pourront pas proposer la location de telles passoires thermiques », a déclaré au quotidien Emmanuelle Wargon.

« Démarrer doucement »
Seuls 90.000 logements, soit 4 % des « passoires thermiques », dont 70.000 logements privés, sont concernés par cette échéance, alors que le projet de loi issu de la Convention citoyenne sur le climat prévoit la fin de la location de 4,8 millions de logements énergivores d’ici à 2028. « Nous assumons de démarrer doucement avec un seuil assez peu contraignant pour s’attaquer en priorité aux pires passoires thermiques et laisser un peu de visibilité aux autres propriétaires. Le but est de monter en puissance par la suite », a expliqué Emmanuelle Wargon.

Avec 18 % des émissions en 2017 (28 % en ajoutant la production de la chaleur et de l’électricité) en France, le bâtiment est un des quatre grands secteurs émetteurs de gaz à effet de serre, avec les transports, l’agriculture et l’industrie.

Dès ce lundi, les copropriétés et les propriétaires occupants peuvent déposer leur dossier en ligne.

MaPrimeRénov’
Cette aide, disponible depuis le 1er janvier 2020, a connu d’importantes évolutions depuis le 1er octobre. Elle permet désormais à tous ménages de financer des travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Plus d’infos

Cadre ANAH
A compter du 1er juillet 2020, le Cosse – “louer abordable” ne peut profiter qu’aux logements dont la consommation conventionnelle en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m2/an.

France métropolitaine
Le contribuable qui signe avec l’Anah une convention :

• Justifie d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an,
• Ce qui revient à exclure du dispositif les logements des classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui sont les plus énergivores.
• La justification du respect des exigences de performance énergétique est apportée, en France métropolitaine, par la fourniture d’une évaluation énergétique.
• Cette évaluation Énergétique est réalisée suivant les critères du DPE, par une personne qualifiée suivant l’art. L.276-6 du CCH, soit par un audit énergétique éligible au crédit d’impôt,
• Cette évaluation énergétique doit être en cours de validité à la date de dépôt de sa demande de convention auprès de l’Anah.

Pour en savoir plus au sujet de ce dispositif : https://www.anil.org/dispositif-cosse-deduction-fiscale-louer-abordable/

Oui, même en plein reconfinement, on peut toujours emprunter !

Il semble bien que les acteurs du financement aient tiré un enseignement du premier confinement. À l’époque, la chaîne immobilière s’était grippée car quelques uns de ses maillons s’étaient trouvés dans l’incapacité de fonctionner efficacement… Les banques, pour ne citer qu’elles, avaient ainsi considérablement rallongé les délais de traitement des demandes de prêts immobiliers. Mais ça, c’était avant, car les établissements bancaires ont su s’adapter comme en témoignent les faits que les agences bancaires n’ont pas fermé (leurs horaires ont toutefois été modifiés). Comme l’avait indiqué Jean Castex lors de sa conférence de presse, les guichets des banques, de la Poste et des mairies restent donc ouverts pendant toute la durée du confinement. D’autre part, le personnel des banques dispose désormais non seulement du matériel mais aussi de l’expérience nécessaires pour traiter – en distanciel – les demandes des clients. « La plupart des établissements ont déployé leurs logiciels de traitement des dossiers de prêt auprès de leurs salariés experts crédits en télétravail, ce qui n’était pas le cas en mars… Il n’y a donc pas de raison que les délais s’allongent de façon démesurée comme en mars dernier » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

Même si les banques et les agences de courtage restent ouvertes, Covid oblige, la priorité doit, plus que jamais, être donnée à la dématérialisation. En effet, se rendre à sa banque ne fait pas partie des motifs énoncés dans l’attestation de déplacement dérogatoire.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent bas

S’il est une question que se posent tous les candidats à l’achat, c’est de savoir si les taux des crédits bancaires vont se maintenir ou s’ils vont remonter. Pour le mois de novembre, force est de constater que dans l’ensemble, c’est le statu quo, voire même la baisse qui prévalent ! « Si le reconfinement ne dure qu’un mois, il ne devrait pas avoir d’impact sur les taux des crédits immobiliers… Pour l’instant, les taux restent à un niveau très bas. On est proche des records historiques pour les meilleurs profils ! » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Traditionnellement, en fin d’année, les banques remontent leur barème lorsqu’elles ont réalisé leurs objectifs de production de crédit. Mais cette année, rien ne se passe comme prévu et compte tenu des coups d’arrêt que connait le marché, les beaux dossiers restent toujours une cible de choix pour les banques… ».

Prêt : le taux de refus progresse moins vite

Alors que le durcissement des conditions bancaires (apport désormais quasi-obligatoire, limitation à 25 ans de la durée maximale des prêts, etc.) a considérablement compliqué l’accès au crédit des ménages les plus modestes et des primo-accédants, il est intéressant de noter que l’augmentation du taux de refus des dossiers tend à ralentir. Alors que la proportion de dossiers de prêt refusés avait doublé depuis 2019, voilà qu’elle plafonne désormais à 11,5%. « Ce nouveau reconfinement, entraînant à nouveau du chômage partiel ou une baisse des revenus pour les indépendants, pourrait pénaliser certains emprunteurs », prévient toutefois Julie Bachet, qui espère un assouplissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière.

Source : SeLoger

Révision annuelle d’un loyer d’habitation

C’est une pratique courante d’inclure dans le contrat de bail une revalorisation du loyer annuelle, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL).

Si aucune clause de révision n’est incluse, aucune réévaluation de loyer n’est autorisée, que la propriété soit meublée ou vide.

Afin de calculer le montant maximal du nouveau loyer, vous devez prendre en compte trois facteurs :

• Le montant initial du loyer.
• Le montant de l’IRL connu au moment de la signature du bail.
• Le montant de l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Par la suite, le calcul s’effectue comme suit :

Loyer initial x (dernier IRL publié / IRL connu au moment de la signature du bail)

Les valeurs de l’IRL seront déterminées et publiées chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques appelé « INSEE ».

Exemple

Révision annuelle d’un loyer de 500 euros par mois en novembre 2016, indexé selon l’IRL du deuxième trimestre 2016, soit 125,25. L’IRL du deuxième trimestre 2017 ressortait à 126,19. Ainsi, le montant réévalué du loyer que vous pouvez demander le 1er novembre 2017 s’élève à 500 x 126,19/125,25, à savoir 503,75 €.

Chaque conclusion d’un acte notarial donne lieu au versement de frais au notaire qui a aidé à conclure l’acte. On appelle acte notarial ou acte notarié, tout « acte juridique solennel établi et signé » par le notaire. Cette signature marque l’authenticité de l’acte devant l’Etat ou la justice.

Chaque personne qui recourt au service du notaire a le droit de lui demander un devis sur son intervention. Le devis doit être écrit et comportant tous les détails relatifs au service demandé. À défaut de devis, le comparant peut lui demander un état prévisionnel des frais et coût de l’intervention.

Lorsque le notaire et le client se sont mis d’accord, le notaire donne un document contenant les détails des frais appliqués pour chaque démarche. Le document peut entre autres mentionner la somme à devoir pour des droits et taxes, les émoluments et les honoraires du notaire.

Les impôts et taxes représentent les droits d’enregistrement et la TPF lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Le montant à payer reste différent pour une maison neuve et une maison ancienne. Dans le premier cas, les frais provenant des droits d’enregistrement sont estimés à 4,5 % de la valeur du bien (taux appliqué dans tous les départements sauf l’Isère, le Morbihan, l’Indre et la Mayenne). En plus des droits d’enregistrement, l’acheteur verse également au notaire une taxe additionnelle et des frais d’assiette et de recouvrement.

Les déboursés entre également dans les frais de notaire. Ce sont les frais versés pour les dépenses liées aux documents utilisés et ceux relatifs aux interventions des géomètres ou autres experts.

Enfin, il y a ce que l’on appelle émoluments dont le montant est calculé par rapport à la nature de l’acte exercé par le notaire en tant qu’officier du ministère. On distingue les émoluments d’acte, les émoluments de formalités, les émoluments de négociation et les émoluments de transaction.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17701

L’intervention du notaire n’est pas obligatoire sauf dans certains cas, lorsqu’un bien immobilier figure dans le patrimoine. Un patrimoine estimé à 5 000 € ou plus nécessite également le recours au service d’un notaire. L’existence d’un testament et une donation consentie du défunt de son vivant sont aussi des cas nécessitant l’intervention d’un notaire.

Les attributions du notaire

En l’absence de testament, le rôle du notaire est de rédiger un document qui fera l’inventaire et une récapitulation des droits de chaque personne qui a droit à la succession. On lui confie également l’établissement de l’acte de notoriété, le document qui atteste qu’effectivement, la personne mentionnée dans le document a la qualité d’héritier. Dans la mesure où le défunt dispose de fonds sur son compte bancaire, la rédaction du certificat de propriété est confiée au notaire. Il en est de même pour la rédaction de la déclaration de succession, nécessaire à l’administration fiscale. Enfin, l’estimation des biens de la succession est confiée au notaire.

En présence d’un testament, le notaire doit dans les 3 mois, suivant le décès, procéder à l’enregistrement. Par la même occasion, on lui attribue le rôle d’informer aux différents organismes, le décès de la personne.

Par ailleurs, le notaire évalue le montant des droits de succession et procède lui-même à leur versement au trésor public. Le paiement doit avoir lieu au courant des 6 mois qui suivent le décès.

Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/succession-frais-notaire

Vous avez décidé de faire acquisition d’un bien immobilier ? Sachez que l’achat est soumis à quelques frais à part le prix d’achat du logement. Connaître le montant total de ces frais est important afin d’évaluer toutes les dépenses liées à l’achat du bien immobilier. Premièrement, il y a ce que l’on appelle frais éventuels de commission d’un intermédiaire si l’acheteur a saisi une agence immobilière ou un agent immobilier pour l’aider à trouver le bien. Ensuite, il y a les droits et taxes au Trésor Public qui représentent les droits d’enregistrement demandés par l’officier public. Les frais ainsi perçus sont alors versés au Trésor Public. Enfin, l’acquéreur doit payer les frais du notaire ou frais d’acquisition.

Focus sur les frais de notaire

Les frais de notaire sont de différentes sortes. Il y a par exemple la Taxe de Publicité Foncière qui fait partie des droits de mutation à titre onéreux. Cette taxe payée par l’acquéreur du bien immobilier est perçue par le notaire qui la verse ensuite à l’État au profit des départements et communes.

Ensuite, nous avons les frais et débours notaire qui correspondent aux frais demandés par le notaire pour l’élaboration du dossier du logement à acheter (pièces administratives et commissions des intervenants entre autres). Ces frais annexes prennent également en charge ses frais de déplacement.

Enfin, il y a les émoluments ou la rémunération du notaire pour sa prestation en tant que notaire. Les émoluments sont régis par l’État dans le but d’aider les acheteurs à faire une prévision de la totalité des dépenses sur leur investissement. Les frais du notaire sont calculés par tranche. Pour une tranche de 0 à 6 500 €, le taux applicable est de 3,945 %. De 6 500 à 17 000 €, ce taux est à 1,627 %. DE 17 000 à 60 000 €, le taux applicable est à 1,085 % et 0,814 % pour une tranche de plus de 60 000 €.